K2 vs K3: En Enkel Guide för BRF-styrelser

Nya redovisningsregler skapar både frågor och möjligheter för bostadsrättsföreningar. Många styrelser står inför en övergång från det förenklade K2-regelverket till huvudregelverket K3. Men vad betyder det i praktiken för er ekonomi och ert ansvar? Här reder vi ut begreppen på ett enkelt sätt.

Vad är egentligen K2 och K3?

Enkelt förklarat är K2 och K3 två olika sätt att upprätta en årsredovisning. Fram till nyligen har de flesta BRF:er kunnat använda det enklare K2-regelverket.

  • K2: Kallas ofta förenklingsregelverket. Syftet är att göra bokslutet så enkelt som möjligt.

  • K3: Kallas huvudregelverket. Det är mer detaljerat och syftar till att ge en mer rättvisande och transparent bild av föreningens ekonomi och ställning.

Den absolut största och viktigaste skillnaden mellan dem handlar om hur man hanterar föreningens största utgifter: underhåll och större renoveringar av fastigheten.

Den stora skillnaden: Komponentavskrivning

Tänk dig att er förening precis har bytt tak för 5 miljoner kronor.

Så här hanteras det i K2:
I K2 ses hela utgiften på 5 miljoner som en enda kostnad som tas direkt i resultaträkningen det år arbetet utförs. Detta leder till ett enormt bokfört underskott det året, även om föreningen har en stark kassa. Det ger en ryckig och ofta missvisande bild av den löpande ekonomin.

Så här hanteras det i K3 (med komponentavskrivning):
I K3 ser man inte taket som en enda sak. Istället delas det upp i sina logiska komponenter, var och en med sin egen beräknade livslängd.

  • Takstommen kanske har en livslängd på 60 år.

  • Takbeläggningen (pannor/papp) har en livslängd på 30 år.

  • Takfönstren har en livslängd på 25 år.

Utgiften på 5 miljoner fördelas då på dessa komponenter, och kostnaden skrivs av (fördelas) över varje komponents livslängd. Istället för en gigantisk förlust ett år, får föreningen en mindre, årlig avskrivningskostnad som mer korrekt speglar den faktiska förslitningen.

Varför är K3 bättre för en BRF? 3 starka skäl

Att byta till K3 kan kännas som mer arbete, men fördelarna är enorma för styrelsens kontroll och föreningens långsiktiga hälsa.

1. En mer rättvisande och stabil ekonomi
K3 ger en sannare bild av föreningens ekonomiska ställning. Genom att fördela kostnaderna över tid undviker ni de chock-underskott som stora renoveringar kan orsaka i K2. Detta gör det lättare att analysera och förstå den verkliga, löpande driften.

2. Bättre nyckeltal och en starkare position mot banken
En årsredovisning med ett gigantiskt underskott (även om det bara är på pappret) ser inte bra ut. Det påverkar föreningens nyckeltal negativt, vilket kan göra det svårare vid förhandlingar med banken om lån. En stabilare resultaträkning enligt K3 ger ett mer professionellt och förtroendeingivande intryck.

3. Tvingar fram en bättre underhållsplan
Processen att identifiera och värdera fastighetens komponenter är i praktiken grunden för en riktigt bra underhållsplan. K3-regelverket tvingar styrelsen att tänka långsiktigt på fastighetens underhållsbehov, vilket minskar risken för oväntade ekonomiska smällar i framtiden.

Måste vår förening byta?

För “större företag” är K3 numera ett krav. Gränsen går om man uppfyller mer än ett av följande villkor två år i rad:

  • Fler än 50 anställda

  • Mer än 40 miljoner i balansomslutning

  • Mer än 80 miljoner i nettoomsättning

Även om er förening inte når upp till dessa gränser, anses K3 idag vara “best practice” och rekommenderas av de flesta experter för alla utom de allra minsta föreningarna. Det är helt enkelt ett mer ansvarsfullt och transparent sätt att redovisa föreningens ekonomi.