Sänkt moms för bostadsrättsföreningar – dra nytta av den nya domen

En ny dom från Högsta förvaltningsdomstolen ger bostadsrättsföreningar rätt att beräkna momsavdrag baserat på omsättning istället för yta. För er kan det innebära en markant ökad återbäring och sänkta kostnader. Vi erbjuder en helt kostnadsfri förstudie för att se er potential.

Högsta förvaltningsdomstolen har i juni 2025 fastslagit att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare får använda omsättningsbaserad fördelning vid beräkning av momsavdrag.

Har ni i er BRF tidigare använt er av en momsnyckel baserat på yta så har ni med största sannolikhet en hel del moms att återkräva från Skatteverket genom en s.k. rättelse. Vi hjälper BRF’er att ta fram underlag för en sådan rättelse och vår erfarenhet visar att lejonparten av alla bostadsrättsföreningar med kommersiell hyresgäst har mycket moms att hämta hem.

Sänkt moms BRF – ett räkneexempel

För att illustrera den möjliga effekten av domen kan man tänka sig följande scenario i ett storstadsområde. En brf har 50 lägenheter (totalt 3.000 kvm) har en årsomsättning på 2.400.000 kr från avgifter. Föreningen har även två momspliktiga lokaler (totalt 200 kvm) med en årsintäkt på 1.000.000 kr.

  • Med yta som beräkningsgrund blir det möjliga momsavdraget knappt 7%
  • Med omsättningsbaserad beräkning blir avdraget istället nästan 30%

Skillnaden utgör en väsentlig summa som kan återföras direkt till föreningens kassa. För oäkta föreningar kan effekten bli ännu större.

Processen för er förening:

  1. Kostnadsfri förstudie: Vi inleder med en förutsättningslös förstudie för att fastställa er specifika potential.
  2. Beslut och underlag: Om ni väljer att gå vidare, tar vi fram en komplett rapport med allt underlag och tydliga steg-för-steg-instruktioner för er rättelse till Skatteverket.

Processen är utformad för att vara så enkel och effektiv som möjligt för er i styrelsen.

Så tveka inte att ta hjälp av oss. Bara med hjälp av den kostnadsfria förstudien ser ni hur mycket moms just er BRF har rätt att få tillbaka. Väljer ni sedan att gå vidare med den detaljerade rapporten så har ni allt underlag ni behöver för er rättelse samt steg-för-steg-instruktion kring hur ni går till väga. Det är mycket enklare än man först tror.

Har ni frågor eller vill prata med oss i denna fråga eller generellt om moms bostadsrättsföreningar är det bara att ringa på 08-51 81 64 40 eller maila på

1 – 2 – 3 klart


Kostnadsfri förstudie
Beställ er kostnadsfria och helt förutsättningslösa förstudie. Ni laddar enkelt upp era årsredovisningar och verifikationslistor. Vi återkommer med en förstudie som visar er potentiella momsåterbäring.


Fullständig rapport och underlag
Om förstudien visar en betydande potential kan ni gå vidare och beställa en komplett rapport. Denna inkluderar alla nödvändiga underlag för att begära en korrekt rättelse hos Skatteverket. Ni betalar endast om ni väljer att gå vidare med detta steg.


Rättelse hos Skatteverket
Med den detaljerade rapporten får ni även detaljerade instruktioner hur ni gör rättelsen på Skatteverkets hemsida. Det är förvånansvärt enkelt även om man aldrig gjort det tidigare.

Pris för tjänsten Momsåterbäring

Förstudie

(Vi meddelar hur mycket ni har rätt att få tillbaka)
0:-

Detaljerad rapport

(Vi skickar en detaljerad rapport inkl underlag)
5% av återbäringen

(Se exakt pris här)

Ingen återbäring – Ingen kostnad!

Vår roll som specialister

Vi agerar som er oberoende specialistpartner. Vår tjänst är att genomföra en grundlig granskning av er förenings bokföring. Resultatet är ett komplett och kvalitetssäkrat beräkningsunderlag, redo för er att skicka in till Skatteverket. Detta säkerställer en korrekt process och sparar värdefull tid för styrelsen.

Vår Resultatgaranti – Er trygghet

Vi står bakom kvaliteten på vårt arbete. Vår garanti är tydlig:

Om Skatteverket skulle avslå er begäran med hänvisning till att vårt beräkningsunderlag är felaktigt, återbetalar vi hela arvodet för den berörda perioden.

Garantin förutsätter att underlaget vi erhåller från er (främst årsredovisning och huvudbok) är korrekt och fullständigt. Den täcker inte avslag som beror på externa omständigheter utanför vår kontroll, exempelvis att föreningen saknat ett giltigt beslut om frivillig skattskyldighet.

Den är helt kostnadsfri och utan förpliktelser

Upp till sex år

Nej, vi har gjort processen enkel. Ni förser oss med underlag, vi sköter analysen och tar fram rapporten

Domen från HFD är ett prejudikat, vilket ger starkt stöd för den omsättningsbaserade metoden

Visst kan de det, men detta är ett specialiserat område. Domen är ny och kräver specifik kunskap för att säkerställa att avdraget beräknas korrekt och maximalt. Vi är specialister på just denna process och har utvecklat en effektiv metod för att analysera och sammanställa underlagen. Genom att anlita oss säkerställer ni att ni får ut maximal återbäring med minimal arbetsinsats från styrelsen.

Vi använder en provisionsbaserad modell, en så kallad “success fee”, av en enkel anledning: det är den mest rättvisa och riskfria lösningen för er. Det garanterar att ni aldrig betalar för vår tjänst om ni inte får en återbäring. Kostnaden är alltid en del av intäkten, vilket skyddar era medlemmars pengar.

Vi arbetar med en framgångsbaserad modell. Kostnaden för den kompletta rapporten och underlagen till Skatteverket är 5% av den faktiska momsåterbäring er förening får. Det innebär att ni inte har några fasta kostnader för vårt arbete – vi tar endast betalt om ni får tillbaka pengar. Det är en helt riskfri investering för föreningen.

För att kunna göra en korrekt beräkning behöver vi tillgång till föreningens årsredovisning och verifikationslista för de år ni önskar få analyserade. Dessa laddar ni enkelt och säkert upp via vårt formulär på hemsidan. Ju fler år vi får underlag för (upp till sex år tillbaka), desto större blir er potentiella återbäring.

Vi använder en provisionsbaserad modell, en så kallad “success fee”, av en enkel anledning: det är den mest rättvisa och riskfria lösningen för er. Det garanterar att ni aldrig betalar för vår tjänst om ni inte får en återbäring. Kostnaden är alltid en del av intäkten, vilket skyddar era medlemmars pengar.

Ja, absolut. I många fall är den ekonomiska potentialen ännu större för oäkta bostadsrättsföreningar, eftersom de ofta har en högre andel kommersiella hyresintäkter i förhållande till de totala intäkterna. Vår analys visar tydligt hur stor effekten kan bli för just er.

Rapporten vi levererar är komplett och innehåller alla underlag och beräkningar som krävs för att begära rättelse hos Skatteverket. Den är utformad för att vara “deklarationsfärdig”. Ni, eller er ekonomiska förvaltare, kan enkelt använda vårt underlag för att skicka in rättelsen. Vi finns självklart tillgängliga för att svara på frågor om rapporten i samband med inskicket.

Det är en mycket bra fråga, och vi tar dataskydd på största allvar. Svaret är ja, du kan tryggt skicka dina underlag till oss. Anledningen är följande:

  1. Underlagen är anonyma: En huvudbok eller en verifikationslista innehåller i regel inga personuppgifter enligt GDPR:s definition. En personuppgift är information som direkt kan knytas till en levande person, som ett namn, personnummer eller en hemadress. Era bokföringsunderlag visar ekonomiska transaktioner, inte identiteter.

  2. Vi har en laglig grund: Som redovisningsbyrå arbetar vi under bokföringslagen. Den lagen ger oss en så kallad “rättslig förpliktelse” att behandla de uppgifter som krävs för bokföringen. Detta innebär att även om ett underlag skulle innehålla en personuppgift (till exempel på en leverantörsfaktura) så har vi laglig rätt att hantera den. I dessa fall står bokföringslagen över GDPR.

  3. Säker hantering: All dataöverföring till oss sker via säkra kanaler och vi har strikta interna rutiner för att säkerställa att all er information, oavsett om den klassas som personuppgift eller inte, hanteras med högsta sekretess och säkerhet.

Sammanfattningsvis: De specifika underlagen är inte ett problem ur ett GDPR-perspektiv, och för all vår övriga hantering följer vi lagen strikt.

Omsättningsbaserad momsnyckel för bostadsrättsföreningar

Från yta till omsättning – en ny praxis

Tidigare har Skatteverket enbart godkänt fördelning efter yta när föreningar gjort avdrag för ingående moms, till exempel på kostnader som avser hela fastigheten (både lokaler och lägenheter) vid ny-, till- eller ombyggnation. I juni 2025 har Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) i tre domar fastslagit att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare numera får använda omsättningsbaserad fördelning vid beräkning av momsavdrag. Domen innebär en tydlig förändring: enligt EU-rätten ska omsättning vara huvudregel.

I praktiken betyder det att momsavdraget kan beräknas utifrån den årsomsättning som kommer från momspliktig lokaluthyrning istället för lokalytans andel av hela fastigheten. För många föreningar kan detta ge en mer rättvisande fördelning – och i många fall större avdragsrätt.

Observera: Det är fortfarande fullt möjligt att använda fördelning efter yta om det ger ett mer fördelaktigt eller mer rättvisande resultat för föreningen. Det är alltid den metod som bäst speglar kostnadernas faktiska användning som ska väljas.

Möjlighet till retroaktiv omprövning av momsdeklarationer

Avgörandet öppnar också för att ompröva tidigare momsdeklarationer och rätta upp till 6 år tillbaka. Det kan innebära möjlighet att återfå moms, men kräver att deklarationerna lämnas in på nytt. Styrelsen behöver därför väga den potentiella vinsten mot det administrativa arbetet och eventuella kostnader.

Sänkt moms för BRF – Vår rekommendation

För bostadsrättsföreningar med momsregistrerade lokaler är detta en möjlighet att stärka ekonomin – men beslutet bör tas med eftertanke och rätt expertstöd. Vi på SAMredovisning hjälper gärna styrelsen att utvärdera effekterna för just er förening.

HFD godkänner omsättningsbaserad fördelningsgrund

Den 25 juni 2025 (mål 7071-24) slog Högsta förvaltnings­domstolen fast att en bostads­rätts­förening som både hyr ut bostäder (momsbefriat) och lokaler (frivilligt momspliktigt) får använda en omsättnings­baserad beräknings­metod enligt artikel 174 i EU:s momsdirektiv när den bestämmer avdragsgill andel ingående moms på gemensamma kostnader.

Bakgrund

  • I domen HFD 2023 ref. 45 konstaterades att den svenska ”skäliga grunden” i mervärdes­skatte­lagen inte lever upp till EU-kraven på tydlighet och precision.
  • Skatteverket motsatte sig en omsättnings­baserad metod eftersom avdrags­förbudet för stadigvarande bostäder fortfarande finns i svensk rätt.
  • HFD bedömde dock att generella avdrags­förbud – t.ex. för bostäder och representation – inte hindrar tillämpningen av momsdirektivets huvudregel så länge Sverige inte korrekt har införlivat alternativa metoder i nationell lagstiftning.

Vad innebär domen praktiskt för er bostadsrättsförening?

  1. Gemensamma kostnader
    Den omsättnings­baserade fördelnings­nyckeln gäller endast för inköp som används samtidigt i momspliktig och momsfri del av verksamheten. Direkta kostnader för enbart bostäder eller enbart lokaler påverkas inte (100 % eller 0 % avdrag).
  2. Retroaktiva justeringar
    Fastighetsägare och bostads­rätts­föreningar kan nu ompröva momsavdrag sex år bakåt och beräkna avdrag utifrån årsomsättning i stället för t.ex. yta.
  3. Strategiskt värde
    • Möjlighet till högre momsavdrag på gemensamma tjänster (t.ex. fastighets­förvaltning, konsult­tjänster).
    • Förenklad administration eftersom omsättnings­data normalt redan tas fram för bokslut.
    • Viktigt att dokumentera metodval och säkerställa att underlagen håller vid kontroll.
Strategisk-Hantering-av-Momsavdrag-i-BRF