Omsättningsbaserad momsnyckel för bostadsrättsföreningar
Högsta förvaltningsdomstolen har i juni 2025 fastslagit att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare får använda omsättningsbaserad fördelning vid beräkning av momsavdrag.
Har ni i er BRF tidigare använt er av en momsnyckel baserat på yta så har ni med största sannolikhet en hel del moms att återkräva från Skatteverket genom en s.k. rättelse. Vi hjälper BRF’er att ta fram underlag för en sådan rättelse och vår erfarenhet visar att lejonparten av alla bostadsrättsföreningar med kommersiell hyresgäst har mycket moms att hämta hem.
Så tveka inte att ta hjälp av oss. Bara med hjälp av den kostnadsfria analysen ser ni hur mycket moms just er BRF har att få tillbaka. Väljer ni sedan att köpa den detaljerade rapporten så har ni allt underlag ni behöver för er rättelse samt steg-för-steg-instruktion kring hur ni går till väga. Det är mycket enklare än man först tror.
Har ni frågor eller vill prata med oss är det bara att ringa på 08-51 81 64 40 eller maila på
Högsta förvaltningsdomstolen har i juni 2025 fastslagit att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare får använda omsättningsbaserad fördelning vid beräkning av momsavdrag.
Har ni i er BRF tidigare använt er av en momsnyckel baserat på yta så har ni med största sannolikhet en hel del moms att återkräva från Skatteverket genom en s.k. rättelse. Vi hjälper BRF’er att ta fram underlag för en sådan rättelse och vår erfarenhet visar att lejonparten av alla bostadsrättsföreningar med kommersiell hyresgäst har mycket moms att hämta hem.
Så tveka inte att ta hjälp av oss. Bara med hjälp av den kostnadsfria analysen ser ni hur mycket moms just er BRF har att få tillbaka. Väljer ni sedan att köpa den detaljerade rapporten så har ni allt underlag ni behöver för er rättelse samt steg-för-steg-instruktion kring hur ni går till väga. Det är mycket enklare än man först tror.
Har ni frågor eller vill prata med oss är det bara att ringa på 08-51 81 64 40 eller maila på
Omsättningsbaserad momsnyckel för bostadsrättsföreningar
Från yta till omsättning – en ny praxis
Tidigare har Skatteverket enbart godkänt fördelning efter yta när föreningar gjort avdrag för ingående moms, till exempel på kostnader som avser hela fastigheten (både lokaler och lägenheter) vid ny-, till- eller ombyggnation. I juni 2025 har Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) i tre domar fastslagit att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare numera får använda omsättningsbaserad fördelning vid beräkning av momsavdrag. Domen innebär en tydlig förändring: enligt EU-rätten ska omsättning vara huvudregel.
I praktiken betyder det att momsavdraget kan beräknas utifrån den årsomsättning som kommer från momspliktig lokaluthyrning istället för lokalytans andel av hela fastigheten. För många föreningar kan detta ge en mer rättvisande fördelning – och i många fall större avdragsrätt.
Observera: Det är fortfarande fullt möjligt att använda fördelning efter yta om det ger ett mer fördelaktigt eller mer rättvisande resultat för föreningen. Det är alltid den metod som bäst speglar kostnadernas faktiska användning som ska väljas.
Möjlighet till retroaktiv omprövning av momsdeklarationer
Avgörandet öppnar också för att ompröva tidigare momsdeklarationer och rätta upp till fem år tillbaka. Det kan innebära möjlighet att återfå moms, men kräver att deklarationerna lämnas in på nytt. Styrelsen behöver därför väga den potentiella vinsten mot det administrativa arbetet och eventuella kostnader.
Så här kan styrelsen gå vidare
- Analysera era projekt: Se över om ni haft investeringar där en omsättningsbaserad nyckel kan ge större avdrag.
- Kontakta er ekonomiska förvaltare: För att bedöma om omprövning är lönsam och hur ansökan ska göras.
- Var ute i tid: Möjligheten till retroaktiv rättning gäller normalt fem år från det aktuella beskattningsåret.
Vår rekommendation
För bostadsrättsföreningar med momsregistrerade lokaler är detta en möjlighet att stärka ekonomin – men beslutet bör tas med eftertanke och rätt expertstöd. Vi på SAMredovisning hjälper gärna styrelsen att utvärdera effekterna för just er förening.
HFD godkänner omsättningsbaserad fördelningsgrund
Den 25 juni 2025 (mål 7071-24) slog Högsta förvaltningsdomstolen fast att en bostadsrättsförening som både hyr ut bostäder (momsbefriat) och lokaler (frivilligt momspliktigt) får använda en omsättningsbaserad beräkningsmetod enligt artikel 174 i EU:s momsdirektiv när den bestämmer avdragsgill andel ingående moms på gemensamma kostnader.
Bakgrund
- I domen HFD 2023 ref. 45 konstaterades att den svenska ”skäliga grunden” i mervärdesskattelagen inte lever upp till EU-kraven på tydlighet och precision.
- Skatteverket motsatte sig en omsättningsbaserad metod eftersom avdragsförbudet för stadigvarande bostäder fortfarande finns i svensk rätt.
- HFD bedömde dock att generella avdragsförbud – t.ex. för bostäder och representation – inte hindrar tillämpningen av momsdirektivets huvudregel så länge Sverige inte korrekt har införlivat alternativa metoder i nationell lagstiftning.
Vad innebär domen praktiskt?
- Gemensamma kostnader
Den omsättningsbaserade fördelningsnyckeln gäller endast för inköp som används samtidigt i momspliktig och momsfri del av verksamheten. Direkta kostnader för enbart bostäder eller enbart lokaler påverkas inte (100 % eller 0 % avdrag). - Retroaktiva justeringar
Fastighetsägare och bostadsrättsföreningar kan nu ompröva momsavdrag sex år bakåt och beräkna avdrag utifrån årsomsättning i stället för t.ex. yta. - Strategiskt värde
• Möjlighet till högre momsavdrag på gemensamma tjänster (t.ex. fastighetsförvaltning, konsulttjänster).
• Förenklad administration eftersom omsättningsdata normalt redan tas fram för bokslut.
• Viktigt att dokumentera metodval och säkerställa att underlagen håller vid kontroll.